TƯ VẤN VỀ QUYỀN SỞ HỮU VỚI NHÀ CHUNG CƯ

 “Hết thời hạn 50 năm, nhà chung cư có bị “hết hạn sử dụng hay không?”, “Nếu nhà
chung cư “hết hạn sử dụng” chủ sở hữu có quyền gì?”. Để giúp bạn hiểu hơn về vần đề
này, Công ty Luật Hợp danh The Light xin đưa ra những phân tích quy định pháp luật
liên quan đến vấn đề này.
1. Thứ nhất: hết thời hạn 50 năm, nhà chung cư có bị “hết hạn sử dụng”?
Theo khoản 1 Điều 99 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Thời hạn sử dụng nhà chung cư
được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của
cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư”.
Cách tính thời hạn theo cấp công trình xây dựng được quy định với 4 cấp đối với nhà
chung cư. Theo quy định tại Mục 1.5.21 của QCVN 03:2012/BXD – Quy chuẩn kỹ thuật
Quốc gia về nguyên tắc phân loại, phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng
kỹ thuật đô thị. Tuổi thọ công trình xây dựng được xác định trên cơ sở độ bền vững của
công trình quy định tại Mục 2.2.1.8 của QCVN 03:2012/BXD, cụ thể:
- Bậc I: Niên hạn sử dụng trên 100 năm (với tòa nhà chung cư trên 20 tầng và
công trình đặc biệt)
- Bậc II: Niên hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm (với tòa nhà chung cư 8-20
tầng)
- Bậc III: Niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm (với tòa nhà chung cư 2-7
tầng)
- Bậc IV: Niên hạn sử dụng dưới 20 năm ( với tòa nhà chung cư 1 tầng kết cấu đơn
giản)
Như vậy, Thời hạn sử dụng nhà chung cư phải được xác định theo cấp công trình
xây dựng, cũng như kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở.
2. Nếu nhà chung cư “hết hạn sử dụng” chủ sở hữu có quyền gì?
Theo khoản 2, điều 99, luật nhà ở năm 2014:

“2. Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng
hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì
cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung
cư này để xử lý theo quy định sau đây:
a) Trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì
chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, trừ trường
hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 110 của Luật này;
b) Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an
toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm
định chất lượng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho
chủ sở hữu nhà ở; nội dung văn bản thông báo phải được công bố công khai trên Cổng
thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên phương
tiện thông tin đại chúng của địa phương.
Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác
theo quy định tại khoản 3 Điều này.”
Điều 116, Luật nhà ở 2014 quy định về việc bố trí nhà ở tái định cư; Điều 36 Luật
nhà ở năm 2014 quy định các hình thức bố trí nhà ở để phục vụ tái định cư.
Theo đó, trường hợp các chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo,
xây dựng lại nhà chung cư được bố trí tái định cư.
Việc bố trí tái định cư bằng nhà ở được thực hiện thông qua hợp đồng cho thuê,
cho thuê mua, mua bán nhà ở ký giữa người được bố trí tái định cư với đơn vị được giao
bố trí tái định cư nếu do Nhà nước đầu tư. Hoặc người mua ký với chủ đầu tư dự án nếu
do doanh nghiệp kinh doanh đầu tư xây dựng.
Nếu chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ, tùy theo điều kiện cụ thể của
địa phương mà được bố trí nhà ở, đất ở tái định cư theo quy định tại Điều 36 của Luật
Nhà ở 2014. Trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ sẽ được bố trí nhà ở
mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ.
Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, chủ đầu tư dự án
phải lo chỗ ở tạm thời, hoặc thanh toán tiền để người được tái định cư tự lo chỗ ở trong
thời gian cải tạo, xây dựng lại.

Với trường hợp doanh nghiệp và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng
lại nhà chung cư, các bên thỏa thuận về chỗ ở tạm thời của chủ sở hữu trong thời gian cải
tạo, xây dựng lại.
Khi nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà có chênh lệch về giá
trị giữa nhà ở cũ và nhà ở mới, việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo
phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt.
Nếu doanh nghiệp và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung
cư, việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên.
Trên đây là thông tin tư vấn của Công ty Luật Hợp danh The Light về vấn đề
“Quyền sở hữu với nhà chung cư”. Mọi thắc mắc liên quan đến vấn đề trên, Quý khách
hàng vui lòng liên hệ để được các luật sư tư vấn trực tiếp:
CÔNG TY LUẬT HỢP DANH THE LIGHT
Địa chỉ: Tầng 8, tòa nhà CTM, số 299 Cầu Giấy, phường Dịch Vọng, quận Cầu Giấy,
thành phố Hà Nội.
Đại diện: Giám đốc - Luật sư Lê Huy Quang ĐT:024.6328.6666 – 0932.831188.
Emai: luatthelight@luatsuthudo.vn Hotline: 1900 0069